Cara Memilih Tanah Perumahan untuk Pemain Pemula| Bisnis Perumahan Part – 4

0 86

Banyak orang berpikir bahwa posisi tanah akan menjadi penentu keberhasilan pengembangan perumahan. Misalnya, kita menganggap bahwa posisi tanah diukur oleh strategis atau tidak strategisnya posisi. Sebut seperti seberapa jauh kawasan yang kita bangun itu, dekat dengan pusat kota, pusat perbelanjaan, pusat pendidikan atau pusat industri. Padahal tanah dengan letak seperti itu, harganya sangat mahal. Pemilik tanah tidak mungkin menjual dengan harga yang murah. Akibatnya, harga rumah pasti menjadi mahal juga.

Karena itu, menurut saya, pernyataan di atas, tidak selamanya tepat. Mengapa? Sebab posisi tanah yang berada di jalan raya besar, sebut misalnya jalan Provinsi atau jalan Nasional, justru dalam banyak hal akan cukup merepotkan. Idzin menjadi lebih rumit, akses transfortasi untuk kebutuhan material menjadi lebih sulit, serta tentu harga yang dipatok pemilik tanah sebagaimana dijelaskan di atas menjadi demikian mahal.

Untuk keperluan perumahan, harus diingat, harga tanah minimal mengandung resiko 4 kali lipat dari harga dasar yang kita beli. Jika kita membeli tanah di tempat yang strategis, alhamdulillah kalau ketemu harga dasarnya misalnya 500 000 per meter persegi. Dan itu pasti sangat sulit. Jika bertemu dengan harga seperti Itu, anda termasuk orang yang beruntung

Menghitung Harga Rumah

Jika anda bertemu dengan harga sebesar itu saja, sebut membeli 1 hektar are, berarti harus merogohkan uang sebanyak 5 milyar. Padahal penggunaan tanah efektif hanya 60 persen. Berarti harga tanah dimaksud dibagi peruntukkannya saja, nilainya bukan lagi 5 milyar, tetapi sudah bergeser menjadi 8 milyar.

Biaya itu belum termasuk biaya idzin yang tidak menentu dan aspek-aspek lain yang terkait dengan idzin, sertifikat tanah sampai spiltzing, pajak-pajak, pematangan lahan, pembuatan jalan sampai hotmik,  pembuatan gorong-gorong dan sanitasi air, listrik dan air. Jumlah totalnya mungkin setara dengan harga tanah dasar. Jika itu saja yang kita perlukan, maka, minimal dana yang dibutuhkan untuk satu kawasan yang dianggap strategis, dalam luasan 1 hektar saja, berarti membutuhkan modal sebesar 13 milyar.

Luas tanah satu hektar are yang jika dibagi dengan luasan rumah misalnya 100 meter persegi, akan menghasilkan kavling sebanyak 60 unit. Jadi kalau sekarang modal 13 milyar dibagi 60 unit, maka, modal dasar di luar biaya konstruksi dan biaya lain nanti saat akad, nilai kavling dimaksud sudah berada diangka 215 juta rupiah per kavling. Jika setiap kavling kita membuat type 54 dengan harga per meter 2.500 000,00 untuk biaya konstruksi, maka, harga rumah menghabiskan biaya sebesar Rp. 135.000 000,00.

Harga ini, jika disatukan dengan harga tanah sebagaimana dijelaskan di atas, maka, nilai dasar suatu rumah dimaksud berarti kurang lebih 350.000 000,00. Harga ini belum termasuk PPh final 5 persen, BPHTB 10 persen dan PPn 10 persen. Jadi biaya pajaknya saja berarti sudah mendekati angka 87.500 000. Ditambah biaya akad perbankan minimal di angka 15 juta. Jadi keseluruhan biaya proses kurang lebih menghabiskan biaya sebesar 102.500 000.

Jika itu formulasinya, maka, harga rumah yang kita bangun berarti 452.500 000,00. Jika pengembang mengambil keuntungan 20 persen saja, maka, harga rumah itu berarti 542.500 000,00. Pertanyaannya kemudian, bisakah kita menjual rumah type 54 dengan luas tanah 100 meter persegi itu dengan harga 542.500 000. Inilah yang menyulitkan.

Pilihan Terbaik

Karena itu, saran saya, jika anda hendak membangun usaha dalam bidang perumahan, maka, lebih baik memilih  konsep membangun kota baru dibandingkan dengan membangun perumahan dengan mengikuti trend umum yang telah berlaku dan mapan di suatu kawasan dimaksud.

Biaya yang dibutuhkan untuk membangun perumahan dengan konsep membangun kota baru, menurut saya jauh lebih menjanjikan dibandingkan dengan membangun suatu rumah sebagaimana dijelaskan di atas. Bersambung. Prof. Cecep Sumarna

Get real time updates directly on you device, subscribe now.

Tinggalkan pesanan

Alamat email anda tidak akan dipublikasikan.

Catatan Setelah Formulir Komentar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.